Ustawa deweloperska

Zapewnienie lepszej ochrony osobom kupującym mieszkania to główny cel nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej autorstwa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Urząd chce także m.in. zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez zabezpieczenia.

  • Przed 2012 r. w Polsce brak było regulacji dot. stosunków między nabywcą a deweloperem.
  • Przez brak przepisów w tym zakresie to nabywcy w praktyce ponosili ryzyko prowadzenia inwestycji deweloperskiej np. w przypadku upadłości dewelopera.
  • Projektowana nowela – jak wskazują autorzy projektu – jest odpowiedzią na negatywne wydarzenia na rynku nieruchomości, a zwłaszcza upadłości firm deweloperskich i związanych z tym strat finansowych osób, które nabywały domy czy lokale od tych firm.

Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) został opublikowany na stronach Rządowego Centrum Legislacji. Jak wynika z RCL projekt jest obecnie na etapie konsultacji publicznych.

Jak czytamy w uzasadnieniu dołączonym do projektu, przed 2012 r. w Polsce brak było regulacji dot. stosunków między nabywcą a deweloperem. Przez brak przepisów w tym zakresie to nabywcy w praktyce ponosili ryzyko prowadzenia inwestycji deweloperskiej np. w przypadku upadłości dewelopera. Mogli jedynie dochodzić do swoich roszczeń na podstawie zasad ogólnych, a to często prowadziło do utraty oszczędności całego życia. Pozostawali ponadto z obowiązkiem spłaty kredytu hipotecznego, który zaciągnęli na kupno mieszkania.

Zgodnie z planowanymi przepisami, wpłaty klientów mają być powiązane z postępami prac na budowie. Pozwoli to – w razie ewentualnej upadłości dewelopera lub banku – ograniczyć ryzyko utraty wszystkich pieniędzy. Bank przed przekazaniem środków deweloperowi ma dokładnie sprawdzać m.in. czy posiada on prawo do terenu, czy pozwolenie na budowę jest ważne, czy nie toczy się postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe. Jeśli coś będzie nie w porządku, bank wstrzyma wypłatę do czasu usunięcia nieprawidłowości.

Dodatkowo, kiedy okaże się, że deweloper zaprzestał budowy – bank obowiązkowo będzie musiał rozwiązać umowę o prowadzenie MRP i zwrócić nabywcy wszystkie zgromadzone na tym rachunku pieniądze.

Po zmianach MRP będzie zakładany dla każdego zadania inwestycyjnego, które zostanie wyodrębnione z przedsięwzięcia deweloperskiego. Dzięki temu – w przypadku jakiegoś problemu (upadłość dewelopera lub banku, przerwanie budowy) – nabywcy łatwiej będzie dochodzić swoich roszczeń (np. zwrotu pieniędzy), niż gdyby MRP tak jak obecnie obejmował całe – często wieloetapowe – przedsięwzięcie.

UOKiK proponuje także, aby deweloper mógł zamknąć MRP dopiero, gdy zostanie ustanowione prawo odrębnej własności ostatniego z niesprzedanych lokali. Potem będzie mógł zawierać wyłącznie umowy sprzedaży – takie jak na rynku wtórnym. Będą go jednak nadal obowiązywały przepisy dotyczące prospektu informacyjnego i procedury odbioru lokali.

Obecnie ustawa deweloperska chroni tylko osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. UOKiK chciałby rozszerzyć przepisy także na gotowe lokale. Dzięki temu ich nabywcy zyskaliby ochronę wpłaconych pieniędzy do czasu przeniesienia na nich własności. Nie straciliby ich, gdyby w międzyczasie deweloper zbankrutował. Mieliby też takie same prawa związane z odbiorem mieszkania i zgłaszaniem wad jak ci, którzy wcześniej przystąpili do inwestycji.

Zgodnie z założeniami nowelizacji, ustawa deweloperska ma obejmować nie tylko zakup mieszkań, ale także związanych z nimi garaży, boksów na rowery czy udziałów w prawie własności osiedlowej uliczki. W tej chwili na mieszkanie i garaż zawiera się dwie różne umowy, przy czym wpłaty na miejsce postojowe nie podlegają ochronie wynikającej z ustawy deweloperskiej.

Instalnews - bezpłatny biuletyn e-czasopisma InstalReporter 1/2018 12/2017 4/2017