Od razu na wstępie zastrzegę, że poniższy tekst jest nierecenzowanym felietonem z elementami polemiki poruszającym wycinkowy aspekt problemu prawidłowości wykonania rozliczeń… Asumptem do jego napisania jest zbliżająca się grudniowa data, po której zacznie obowiązywać rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r [2]. Przy tym mam przekonanie, że znacząca większość zarządców nieruchomości nie ma pewności co do właściwych rozwiązań. Jedną pewność mamy – ministerstwo dało zbyt krótki czas na drożenie normy prawnej, dla wielu w praktyce awykonalny. Z jednej strony wynika to z faktu, że rozporządzenie [2] nie przynosi jednoznacznych wytycznych zawierających zrozumiałe algorytmy. Z drugiej strony są dostępne opracowania i propozycje naszych naukowców [3],[4] oraz firm rozliczeniowych. Jak łatwo się domyślić, nie wyjaśniło i nie uprościło to sprawy. Nadal więcej pytań niż odpowiedzi… Zastanówmy się wspólnie nad wybranymi z nich.
Data obowiązywania rozporządzenia
Bezsporne jest, że obowiązujące regulaminy rozliczania kosztów energii cieplnej winny być, do połowy grudnia 2022 r. zweryfikowane i poprawione pod kątem zgodności z nową normą prawną. Sytuacja jest zerojedynkowa, tzn. zmiany w regulaminach należy wdrożyć i już. W przeciwnym razie w przypadku ew. sporu sądowego z użytkownikiem lokalu od razu „polegniemy”. Biegły sądowy nie będzie musiał dokonywać jakichkolwiek wyliczeń – wystarczy, że stwierdzi niezgodność z prawem. Inną kwestią pozostaje pytanie: czy okres rozliczeniowy rozpoczęty w br. a kończący się np. w maju 2023 powinien być rozliczony pod rygorem rozporządzenia czy dopiero w 2024 r.? Wiem, wiem, prawo nie działa wstecz, ale czy to zniechęci lokatora, którego nie stać na opłacenie kosztów ogrzewania mieszkania do podjęcia rozpaczliwych kroków…? Opinie prelegentów, występujących na szkoleniach dla zarządców można skrócić do stwierdzenia „na dwoje babka wróżyła”. Potrzeba wykładni ze strony ustawodawcy jest uzasadniona, bo sankcja jest.
Opłacalność wdrożenia podzielników
Ministerstwo Klimatu i Środowiska w rozporządzeniu zapisało, że „analiza ekonomiczna przeprowadzona dla okresu pięcioletniego wykaże, że projektowana oszczędność energii w wyniku zastosowania podzielników kosztów ogrzewania jest wyższa niż koszt zakupu, montażu i eksploatacji tych urządzeń” / to samo w odniesieniu do ciepłomierzy i wodomierzy/ .”
Teoretycznie daje to jakąś nadzieję dla zarządców budynków jeszcze nieopomiarowanych – rozliczanych proporcjonalnie do powierzchni.
Niestety jest to swoiste placebo, ponieważ nie istnieją budynki wielorodzinne, dla których wdrożenie indywidualnego opomiarowania byłoby nieopłacalne (wsłuchując się w różne legendy miejskie, chętnie taki budynek bym zobaczył).
Reakcja rynku była natychmiastowa w postaci poszukiwania „uległych na sugestie klienta” audytorów, którzy wykażą „nieopłacalność”. W odpowiedzi bez trudu znajdziemy ogłoszenia „profesjonalnych audytorów” oferujących taką pomoc. Najczęściej zadany wynik obliczeń uzyskuje się poprzez multiplikacje różnych dodatkowych „kosztów” (z modernizacją instalacji c.o. włącznie…sic!). NIE! nie idźcie tą drogą, bo prowadzi ona prosto do porażki w ewentualnym sporze sądowym. Nawet początkujący biegły w czasie krótszym niż 5 sekund pogrzebie nasze kosztowne „projekty”. Dlaczego? Bo akurat ta kwestia w rozporządzeniu została opisana jednoznacznie – z jednej strony mamy 5-letni koszt ogrzewania budynku zindeksowany o wskaźnik wzrostu cen, z drugiej koszt wdrożenia podzielników. Co zrobi sprytny biegły z Podlasia? Weźmie fakturę za zakup energii cieplnej, zindeksuje o aktualny wskaźnik GUS i pomnoży przez 5 lat. Następnie wyliczy kwotę oszczędności jako % kosztów zakupu i porówna ją z iloczynem liczby grzejników w budynku oraz jednostkowego kosztu wdrożenia. Ktoś włączył stoper? Co ciekawe w publikacjach naukowych podawany jest procent oszczędności z tego tytułu od 5% do 40% , a sugerowana wartością jest …20%. Takie 20% do obliczeń opłacalności przyjmują również firmy rozliczeniowe działające na rynku polskim.
Przeanalizujmy to, maksymalnie upraszczając, na przykładzie jednej z podwarszawskich dużych spółdzielni mieszkaniowych :
- koszt jednostkowy podzielnika, z uwzględnieniem kosztu 5-letniej usługi rozliczeniowej, nie przekroczy w okresie 5 lat kwoty 83 zł brutto/urządzenie. Dla przeciętnego lokalu 50 m2 koszt wdrożenia wyniesie 249 zł brutto.
- roczny koszt ogrzewania budynku nieopomiarowanego (rozliczanego proporcjonalnie do powierzchni), wg danych za ubiegły (przed podwyżkami!) sezon grzewczy wyniósł średnio 29,54 zł/m2. W okresie 5 lat, nawet bez indeksacji cen przewidzianych w rozporządzeniu, koszt ogrzania mieszkania wyniósłby 7384 zł.
- przyjmując najniższy 5% próg oszczędność, otrzymamy 369,20 zł. Jest to kwota znacznie wyższa niż koszt wdrożenia podzielników… a to oznacza wymóg ich założenia. Trywialne? No właśnie…
A co by było, gdyby przyjąć powszechnie przyjmowane 20%? Jeżeli zarządca nie poradzi sobie z obliczeniem, zawsze może skorzystać z usług profesjonalnych audytorów, bacząc, by raczej postawić na tych bardziej asertywnych. Koszt takiej usługi nie powinien przekroczyć kwoty 2 tys. zł/budynek. Zapewne do naszych czytelników dotarło, że faktycznym celem wprowadzenia rozporządzenia było de facto „wymuszenie” opomiarowania.
Pytanie do rozstrzygnięcia: czyli jeżeli jakiejś wspólnoty/spółdzielni, pomimo wyliczenia opłacalności, nie będzie stać na opomiarowanie, to czy aby nie będzie to stanowiło podstawy do roszczenia od skarbu państwa (dajcie pieniądze, to chętnie się opomiarujęmy)?
Wyliczenie maksymalnego i minimalnego kosztu ogrzewania
Rozporządzenie wprowadza i nakazuje:
§ 8. 1. Maksymalny koszt zmienny zakupu ciepła, o którym mowa w § 7 ust. 2 pkt 1, wylicza się jako wartość zużycia ciepła na dany lokal wynikającą z technicznej możliwości dostawy ciepła do lokalu.
2. Minimalny koszt zmienny zakupu ciepła, o którym mowa w § 7 ust. 2 pkt 2, wylicza się jako wartość zużycia ciepła do ogrzania lokalu konieczną do utrzymania w nim temperatur nie niższych niż temperatury obliczeniowe ogrzewanych pomieszczeń określone w przepisach wydanych na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333, z późn. zm.4)
Schemat powinien być taki: wyliczamy koszt zmienny ogrzewania lokalu wg „standardowego” algorytmu. Niezależnie od tego wyliczamy maksymalny i minimalny koszt [PLN] ciepła, jaki możemy pobrać w danym sezonie grzewczym z zainstalowanych grzejników w danym lokalu. Jeżeli wyliczony koszt zmienny ogrzania mieszkania mieści się w przedziale pomiędzy minimalnym a maksymalnym kosztem wg „mocy grzejników”…nie robimy nic. Jest OK.
Jeżeli NIE, to:
- jeżeli koszt zmienny ogrzania lokalu [PLN], wyliczony na podstawie właściwego algorytmu, jest wyższy od maksymalnego (dla 20°C) kosztu ciepła możliwego do pobrania z grzejników, wówczas dla takiego lokalu przyjmuje się wyliczoną wartość maksymalną [PLN],
- jeżeli koszt zmienny ogrzania lokalu [PLN], wyliczony na podstawie algorytmu, jest niższy od minimalnego (dla 16°C) kosztu ciepła możliwego do pobrania z grzejników, wówczas dla takiego lokalu przyjmuje się wyliczoną wartość minimalną [PLN],
- koszt stały pozostaje bez zmian.
W konsekwencji prowadzi to do konieczności ponownego przeliczenia całego budynku lub węzła. Na pocieszenie zarządcom można powiedzieć, że takich ekstremalnie wysokich kosztów będziemy liczyć w jednostkach. Dla przypomnienia, w znacznej mierze dotyczy to lokali wynajmowanych. Dlaczego tak jest? Odsyłam do wcześniejszych publikacji.
Faktem jest, że dla kilku-, kilkunastu procent lokali poniesiony zostanie zmienny koszt do wartości minimalnej. W tym przypadku nie widziałbym problemu, bo lokale takie „nadmiernie oszczędzające” na pewno nie wskoczą z salda „zwrot” na saldo „dopłata”. Ponadto uczciwe jest, że poniosą część kosztów energii cieplnej „zawłaszczonej” od sąsiadów. Czy jest to fair? Wypowiedział się w tej sprawie Sąd Najwyższy i wszystko wskazuje, że tak… Mając dodatkowe silne wsparcie w rozporządzeniu, nie wahajmy się zbytnio. Byłoby to piękne posumowanie, ale jak zwykle zaczynają się schody…
Niebezpieczne praktyki rynkowe
W rozporządzeniu konsekwentnie użyto nomenklatury „koszt”, „wartość”, „dany lokal”. Twórcy normy prawnej zadecydowali, że punktem odniesienia jest konkretna kwota/wartość w złotówkach wyliczona dla konkretnego mieszkania. Skutkiem czego należy z dużą ostrożnością podchodzić do pojawiających się progresywnych „pomysłów” rozwiązania tej kwestii.
Dlatego kontrowersje mogą budzić niektóre propozycje, w tym dominujących na rynku, przedstawicielskich firm rozliczeniowych. Firmy te proponują, by koszt minimalny był wyliczany jako procent (30-50%) od średniego zużycia w budynku (brak delegacji w rozporządzeniu). Natomiast zamiast kosztu maksymalnego [PLN] proponują szacowanie maksymalnych obliczeniowych ilości jednostek zużycia. Czy rozporządzenie daje delegację do takiej metody? – wg mnie nie…, bo jakie jednostki? Na rachunku trzeba podać i ewentualnie uwzględnić maksymalny koszt zmienny ogrzewania, czyli złotówki. Wbrew pozorom nie jest to tożsame i półprawdą jest (może nawet jedną z prawd wg ks. Tischnera), że skutek czynności jest ekwiwalentny. Muszą chyba bardziej się przyłożyć…
Żeby było jasne, osobiście też wolałbym proste rozwiązanie np. właśnie procentowe ustawienie minimum i maksimum np. ±50% kosztu średniego. No, ale tak nie jest.
Ze smutkiem skonstatowałem, że dla osiągnięcia celu, jakim jest „zrobić dużo, by nie zmieniać nic”, do obliczeń przyjęto pozanormatywne parametry np. temperaturę pomieszczenia 24oC (dlaczego nie 28o? byłoby jeszcze fajniej) oraz parametr sieci 90oC. Tak wyliczone maksimum trudno będzie przeskoczyć i być może o chodzi. W tej sprawie warto sięgnąć np. do publikacji prof. Władysława Szaflika lub prof. Mariusza Adamskiego. Wreszcie nie należy pomijać delegacji, wprost podanej w rozporządzeniu (w §8 ust.2), do ustawy „Prawo budowlane” z 7 lipca 1994 roku.
Jeżeli powyższa nie wynika z faktu, że aplikacja nowej normy prawnej do posiadanych systemów rozliczeniowych jest „kłopotliwa” z przyczyn merytorycznych lub finansowych – to trudno zrozumieć powód komplikacji zagadnienia. W ten sposób narażamy swoich klientów na podważenie legalności regulaminów. Zastosowanie w algorytmach tzw. „współczynnika Kowalskiego” – bo za takie należy uznać podpompowanie danych jednostkowych – było sprytne w czasach studenckich, ale czy przystoi profesjonalistom świadczącym ponad połowę usług rozliczeniowych w Polsce?
Każdy wolałby, by było prościej z uwagi na to, że obliczeń kosztu minimalnego oraz kosztu maksymalnego dokonujemy co roku!, po zakończeniu okresu rozliczeniowego i dla każdego mieszkania niezależnie, co wiąże się z dodatkowymi czynnościami, a co za tym idzie – kosztami.
Wzór na obliczenie kosztu ogrzania jest prosty (ale rozwiązanie może być skomplikowane…, odsyłam więc do literatury):
kz = CGJ . Eco [PLN],
gdzie:
CGJ – cena energii cieplnej [PLN/GJ]
Eco – energia cieplna pobrana z grzejników w danym lokalu [GJ]
Właściwe parametry to normatywne temperatury obliczeniowe pomieszczeń (20oC normatyw i 16oC minimum). Coroczną zmienną jest: liczba stopniodni, średnia temperatura zewnętrzna w sezonie, cena jednostkowa GJ (kWh).
Właśnie to należałoby uwzględnić w algorytmie podziału kosztów ogrzewania. Po co nadmiernie kombinować…
Forma indywidualnego rozliczenia
Ileż to różnych form rozliczeń ciepła widziałem? Od prostych zawierających tylko podstawowe dane po takie, których bez wykształcenia politechnicznego nie można ogarnąć.
Tu Ministerstwo Klimatu i Środowiska wzięło „byka za rogi” i w przedmiotowym rozporządzeniu wyliczyło, jakie informacje powinny być dostarczone użytkownikom mieszkań. W interesie zarządcy jest, by uzgodnić ze swoim operatorem taką formę rozliczenia dla lokatorów, żeby w razie kontroli lub wątpliwości nie dawać asumptu do dywagacji. Z ciekawych nowości to konieczność umieszczenia na rachunku indywidualnym:
- porównania zużycia ciepła ze zużyciem w tym samym okresie poprzedniego roku w formie graficznej, z uwzględnieniem obliczeniowej temperatury dla strefy klimatycznej, w której znajduje się budynek – w okresie letnim i zimowym (już oczami wyobraźni widzę te kolorowe wykresy lub może jakieś inne ciekawe rysunki),
- informacje kontaktowe do organizacji zrzeszających lokatorów budynków wielolokalowych (w tym momencie ilościowo organizacje ekologiczne przegrały…),
- informacje dotyczące stron internetowych, gdzie możliwe jest uzyskanie informacji o dostępnych środkach poprawy efektywności energetycznej oraz informacje na temat procedur składania skarg oraz możliwości i metod rozstrzygania sporów.
Dla większości operatorów i zarządców nie powinno stanowić to problemu. Dla mieszkańców przy galopujących podwyżkach cen chyba zostanie tylko sięgnięcie po modną ashwagandha’ę (czyli nerwosol) i zgłębienie nowych rachunków.
Zakończenie i wyjaśnienie
Czy rok 2023 zapewne przyniesie wyjaśnienie części wątpliwości? …przejmując trochę optymizmu Premiera… na pewno damy radę.
Nie należy zapominać, że rozporządzenie MKiŚ nie ogranicza się do podzielników kosztów ogrzewania (chociaż te wzbudzają największe emocje), ale dotyczy rozliczenia energii cieplnej w podgrzewie wody, co prowadzi do zmiany formy rozliczeń. Zmiana regulaminów w tym zakresie również jest konieczna.
I jeszcze wyjaśnię, o co chodzi z tym Schopenhauer’em? Otóż Artur Schopenhauer w swojej „Erystyce” podał metody „ad absurdum”.
Polegają one na tym, że każdą z tez można wyolbrzymić lub zredukować (w zależności od potrzeb) do takich rozmiarów, by stała się, dla laików, czyli większości z nas, niezrozumiałą i abstrakcyjną, tym samym prokurując obstrukcję przy jej aplikacji lub rodząc podejrzenia o rzetelność intencji.
W tym kontekście, śledząc niektóre publikacje na temat metod podziału kosztów, mam nieodparte odczucie, że niknie za widnokręgiem właściwy cel, idea przewodnia – po co to robimy?
Podział kosztów ogrzewania (przypomnę, że cały czas chodzi o złotówki – nie kWh, GJ, m3) jak każda metoda obarczona jest błędem…. kilkunastoprocentowym (dwudziestokilku…). Na to wszyscy się zgodzili, na takie mniejsze zło… lub może mniejsze dobro, z bezdyskusyjnie wieloletnim pozytywnym skutkiem. Nie chodzi tu bynajmniej o stosowane urządzenia, bo te ciągle są rozwijane i unowocześniane, ale o świadomie przyjęte kompromisy dotyczące: współczynników wyrównawczych położenia lokalu, współczynników grzejnika, metody wydzielenia kosztów stałych i zmiennych, wreszcie uwzględnienia wymiany ciepła przez przegrody wewnętrzne czy sprawności instalacji, itd. Te wszystkie powinny z powodzeniem być zaliczone do niepewności systematycznych, które nie poddają się analizie statystycznej. W skali makro po prostu się nie da zastosować wszystkiego, co nam przyjdzie do głowy. Uporczywie uszczegółowiając lub badając wybrany specyficzny aspekt metody, niewątpliwie będziemy dążyli do ideału – tylko czy na końcu będzie miało to praktyczny sens?
Byłem uczestnikiem ożywionej dyskusji na temat zaokrąglenia w górę lub w dół, do jakiegoś miejsca po przecinku współczynnika wyrównawczego, czyli kwestii kilkudziesięciu groszy… a więc kompletnie nieistotnej kwoty w stosunku do ponadtysięcznych kosztów ogrzania. Porównywalna sytuacja, to gdy w budynku bada się bilans wody i szuka się kogoś, kto „metodą kropelkową” nalewa sobie wodę do czajnika (litry tj. kg), a faktyczny uchyb wynosi dziesiątki lub setki m3 niezbilansowanej wody (tony wody) – oczywiste ad absurdum. Stąd, składając taki niezamierzony hołd Arturowi S., rozważmy, by nie wpuścić we frustrację zwykłych użytkowników, czyniąc rozwiązanie nieakceptowanym społecznie. Dlatego chylę czoło przed tymi naszymi naukowcami, którzy podejmując tę trudną problematykę, takie dylematy potrafią wziąć pod uwagę i właściwie rozstrzygnąć.
Kończąc, mam życzenie „do Mikołaja” o pojawienie się jednoznacznych zasad umożliwiających rzetelny podział kosztów ogrzewania w racjonalnych ramach, ale zrozumiałych dla mieszkańców.
Od Ministerstwa Klimatu i Środowiska, dla zarządców… mieszkańców… producentów.. operatorów, chciałbym dostać prezent w postaci urealnienia terminu wejścia w życie nowych zasad rozliczeń, tak by dać szansę zamontować podzielniki, ciepłomierze, wodomierze c.w.u. w budynkach nieopomiarowanych. A zarządcom budynków opomiarowanych dać czas na przepracowanie z mieszkańcami nowych wytycznych… Może ten dodatkowy czas przydałby się również Ministerstwu na dodatkowe konsultacje i znalezienie odpowiedzi na podnoszone wątpliwości.
Dyskusja trwa…